后疫情時(shí)代，經(jīng)濟(jì)變化和行業(yè)調(diào)控仍在進(jìn)行中。當(dāng)下，房地產(chǎn)高杠桿的發(fā)展模式弊端、高負(fù)債及各類財(cái)務(wù)資金問題成為佇立在企業(yè)面前的大山，并給企業(yè)發(fā)展帶來諸多不利影響。如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)健發(fā)展，是企業(yè)需要明確的首要問題。住宅業(yè)務(wù)之外，多元化賽道的物業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)等也迎來新的發(fā)展機(jī)遇，如何實(shí)現(xiàn)自身突破值得思考。

為此，觀點(diǎn)指數(shù)研究院在長(zhǎng)期跟蹤企業(yè)動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)發(fā)展、行業(yè)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，采用企業(yè)訪談、數(shù)據(jù)收集、調(diào)研等手法，結(jié)合專業(yè)的數(shù)據(jù)分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當(dāng)前行業(yè)各業(yè)態(tài)各領(lǐng)域的發(fā)展現(xiàn)狀，并且對(duì)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目、產(chǎn)品模式進(jìn)行綜合探析，在2022博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)隆重發(fā)布《觀點(diǎn)指數(shù)·2022中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》（影響力指數(shù)·2022年度地產(chǎn)風(fēng)尚企業(yè)表現(xiàn)報(bào)告），與各方企業(yè)共謀劃，同成長(zhǎng)。

環(huán)比增加50.4%，前100房企6月銷售復(fù)蘇

從整體銷售情況來看，1-6月前100房企銷售業(yè)績(jī)較去年同期有較大幅度下滑，權(quán)益銷售金額突破1000億的房企共4家，比去年減少8家；突破600億的房企共9家，比去年減少14家，100億以下的企業(yè)有36家，比去年增加35家。

6月房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來半年業(yè)績(jī)沖刺期，房企積極推出新盤，配合多樣化營(yíng)銷策略；同時(shí)，北京、上海等地疫情緩和，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，助推銷售回暖。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

房企到位資金承壓，下半年迎來償債高峰期

2022年上半年，受融資通道收縮和銷售行情下行影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金承壓。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金76847億元，同比減少25.3%，降幅較1-5月的降幅收窄0.5pcts。

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、觀點(diǎn)指數(shù)整理

債務(wù)方面，今年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)共有264支境內(nèi)信用債到期，存量金額為1961億元；此外還有90支美元債到期，存量金額為1589億元。

整體上看，2022下半年是房地產(chǎn)企業(yè)償債高峰期，當(dāng)前融資通道收縮以及銷售回暖的不確定性給房企帶來較大的償債壓力。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

前50房企單月擴(kuò)儲(chǔ)漲88.4%，濱江新增土儲(chǔ)近百萬平米

從單月拿地?cái)?shù)據(jù)來看，6月前50房企拿地體量環(huán)比漲幅較大，同比跌幅收窄，新增土地建筑面積為1083萬平方米，環(huán)比上升88.4%，同比減少86.9%，較上月收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)。

六月末進(jìn)行的杭州第二批集中供地，濱江集團(tuán)拿地積極，斬獲12宗地塊，涉及拿地權(quán)益金額約215.6億元，單月新增土地規(guī)劃建面98萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

宅地成交量?jī)r(jià)環(huán)升，平均溢價(jià)漲1.7個(gè)百分點(diǎn)

成交方面，6月疫情緩和，助力一二線城市加快土拍進(jìn)度，土地成交體量環(huán)比上升，一二三線城市單月土地成交建面創(chuàng)年內(nèi)新高。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地674宗，成交土地規(guī)劃建筑面積5276萬平方米，環(huán)比增加46.1%，同比減少56.2%；成交總價(jià)2996億元，環(huán)比增加49.9%，同比減少47.8%；成交樓面均價(jià)5678元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)19.2%。平均溢價(jià)率為4.13%，較上月上漲1.7個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

境內(nèi)市場(chǎng)“缺口”難平，融資成本小幅回落

過去6個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)境內(nèi)債券融資共計(jì)發(fā)行268筆，較去年同期減少102筆；發(fā)行規(guī)模合計(jì)約2530億元，同比減少41.35%。

2022年下半年，房企境內(nèi)債務(wù)到期規(guī)模約2328億元，約占下半年行業(yè)整體債務(wù)到期量的57%。年初至今，整體融資環(huán)境處于快速“冷卻”的狀態(tài)，房企的融資需求和能力同時(shí)下降。

2022年上半年，房企發(fā)行信用債的平均利率為3.58%，較去年同期下降約0.6個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)融資成本下降的部分原因是原本可以發(fā)行低利率票據(jù)的央企、國(guó)企并未受到較大影響，但是部分民營(yíng)企業(yè)由于信用風(fēng)險(xiǎn)影響，甚至喪失了發(fā)行高利率票據(jù)的機(jī)會(huì)，融資前景依舊不容樂觀。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

美元債市場(chǎng)“腰斬”，下半年集中償債期將至

2022年是房企美元債務(wù)償還高峰期，規(guī)模比去年更高，加之經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，購(gòu)房者買房意愿減弱，房地產(chǎn)企業(yè)正經(jīng)歷嚴(yán)峻考驗(yàn)。伴隨著6月份和7月份債務(wù)償還高峰，下半年預(yù)計(jì)展期或利息違約的現(xiàn)象將集中出現(xiàn)。

發(fā)行端，1-6月發(fā)行總額約167.8億美元，達(dá)到近5年來最低值，同比下降約78%。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年6-7月份，有73只境外地產(chǎn)債券面臨到期與付息。隨著美元債到期高峰臨近，展期以時(shí)間換空間，成為部分房企的唯一“下策”。

房企尋求債務(wù)展期，本質(zhì)是以時(shí)間換空間。但是二次展期出現(xiàn)，說明企業(yè)償付能力并未恢復(fù)，整體資金面還在走下坡路。此前房企鋪排展期方案，大多將兌付比例較大部分放在2022年下半年。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

注：海外債以歷史匯率計(jì)算

籌資“缺口”刺激信用工具產(chǎn)生，展期事件將在下半年延續(xù)

5月出臺(tái)了一項(xiàng)利好于民企公開市場(chǎng)融資的政策，有關(guān)部門選定示范房企，增設(shè)信用保護(hù)工具，改善當(dāng)前民營(yíng)企業(yè)融資受阻的局面。

觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的樣本企業(yè)2022年1-5月境內(nèi)融資額只達(dá)到1280億元，同比減少36%，并未出現(xiàn)明顯的“回暖”跡象。

現(xiàn)階段無違約民企的融資渠道是暢通的，但市場(chǎng)投資者信心缺失，認(rèn)購(gòu)意愿不強(qiáng)，導(dǎo)致這類房企無法順利融資。

“展期”之后的持續(xù)發(fā)展應(yīng)成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)?，F(xiàn)階段，各個(gè)房企“銷售資金”的回款能力急劇下降，回籠資金主要依靠新債券與項(xiàng)目出售。但對(duì)于部分出險(xiǎn)企業(yè)而言，其資金來源將成為較大障礙。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

“保內(nèi)舍外”，或?qū)适ШＭ馐袌?chǎng)

當(dāng)前部分出險(xiǎn)房企存在境外債務(wù)大于境內(nèi)債務(wù)，這些企業(yè)也普遍采用“舍外保內(nèi)”等策略。

這是整個(gè)行業(yè)的“避險(xiǎn)傾向”，原因之一是境外債如果執(zhí)意起訴或者申請(qǐng)清盤，清償率是低于境內(nèi)水平的。另一重原因則是，房企營(yíng)業(yè)區(qū)域、土儲(chǔ)及核心資產(chǎn)（投資物業(yè)與商業(yè)樓宇）以及最“棘手”的被抵押、合作項(xiàng)目基本都集中在境內(nèi)。如若不能妥善解決，房企將會(huì)依次面臨賠償合作違約金、龐大的抵押規(guī)模以及資產(chǎn)被查封、凍結(jié)等后果。

在融資缺口環(huán)境下，“保內(nèi)不保外”或?qū)⒊蔀槌B(tài)，后果將致使整個(gè)行業(yè)失去海外市場(chǎng)的議價(jià)權(quán)。

樣本基金規(guī)模萎縮明顯，資金杠桿效應(yīng)不盡相同

從私募基金管理人、管理基金數(shù)量及金額來看，截至2022年6月末，存續(xù)私募基金管理人24330家，較上月減少188家，環(huán)比下降0.77%；管理基金數(shù)量133797只，較上月增加1061只，環(huán)比增長(zhǎng)0.8%；管理基金規(guī)模19.97萬億元，較上月增加41.61億元，環(huán)比增長(zhǎng)0.02%。

此外，樣本房地產(chǎn)基金中規(guī)模參差不齊，資金杠桿效應(yīng)各不相同。房地產(chǎn)基金合計(jì)總注冊(cè)資本為8079.76億元，總投資額為2347.05億元，總資金杠桿倍數(shù)為3.44，相當(dāng)于1元投入撬動(dòng)3.44元的總投入。

私募股權(quán)聚焦非住投資機(jī)會(huì)

在傳統(tǒng)住宅利潤(rùn)空間下滑情況下，大部分地產(chǎn)股權(quán)投資機(jī)構(gòu)將目光或轉(zhuǎn)向了利潤(rùn)空間更大的城更項(xiàng)目，或轉(zhuǎn)向與地產(chǎn)相關(guān)的高速增長(zhǎng)的新經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，如物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心；同時(shí)也關(guān)注受信用風(fēng)險(xiǎn)波及的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

地產(chǎn)信托陸續(xù)暴雷，需樹立高度審慎風(fēng)控意識(shí)

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月14日，2022年對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資的信托計(jì)劃擬發(fā)行規(guī)模為84.24億，同比下降82%（2021年同期為458.08億元）；2021年，房地產(chǎn)信托全年違約規(guī)模達(dá)917.11億元，占總違約規(guī)模61.34%，房地產(chǎn)企業(yè)成為違約的重災(zāi)區(qū)。

信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)規(guī)模占比較高，很難從房企的違約潮，及售樓景氣下滑中獨(dú)善其身。若沒有高度審慎的風(fēng)控意識(shí)，信托的違約潮可能將陸續(xù)。

大宗交易活躍，地產(chǎn)基金積極參與房企風(fēng)險(xiǎn)化解

商辦方面大宗交易上主要涉及上海展想中心大廈、北京蘇寧生活廣場(chǎng)、北京鉆石大廈以及北大方正資產(chǎn)包。

資產(chǎn)的類型囊括了商辦、購(gòu)物中心、住宅等，特別是北大資產(chǎn)包，類型較為多元。而3個(gè)賣家，就有2個(gè)債務(wù)出現(xiàn)了問題。所以，對(duì)于買家來講，收購(gòu)這類資產(chǎn)，能減少溢價(jià)甚至折價(jià)購(gòu)買。這也意味著，房地產(chǎn)基金也積極參與到化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的隊(duì)伍中來。

物流資產(chǎn)是各大房地產(chǎn)基金眼中的香餑餑，特別是位于長(zhǎng)三角的物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)，因長(zhǎng)三角發(fā)展迅猛，GDP總量居全國(guó)前列，航運(yùn)網(wǎng)、鐵路網(wǎng)和公路網(wǎng)密集，高科技重工業(yè)發(fā)達(dá)且集群程度較高，加上消費(fèi)占比也較高，所以成為各大房地產(chǎn)基金的戰(zhàn)略要地。

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